Gå til innhold Hopp til søk

Fradeling av eiendom

Fradeling av fast eiendom - en orientering

Deling av eiendom er søknadspliktig etter plan - bygningsloven (pbl.) § 20-1 h, jf. § 26-1. Deling omfatter fradeling av tomt, tilleggsareal, justering av tomtegrenser osv.
Før man skal søke om delingstilatelse må søker ha orientert seg om følgende:

PLANSITUASJONEN:

Uregulerte områder:

Fradeling for et formål må være i samsvar med Kommuneplanens arealdel.
Kommuneplanens arealdel deler kommunen inn i hovedsakelig Byggeområder og LNF-områder (Landbruks-, natur- og friluftsområder).

I Byggeområder må det foreligge reguleringsplan før du kan fradele. Dispensasjon fra plankravet for fradeling av eksisterende boligeiendommer blir vurdert i de enkelte tilfeller.

I LNF-områdene tillates vanligvis bare bebyggelse tilknyttet landbruksnæringen, eller  “stedbunden næring”. Men LNF-områdene er inndelt i forskjellige soner hvor det i noen soner er åpnet for fradeling av tomter til bolig- og fritidsbebyggelse. Se nærmere på Kommuneplankartet.

Noen særskilte sakstyper:

Områder der kommuneplanen gjelder

I LNF-områder hvor det er tillatt med spredt boligbebyggelse som ikke er tilknyttet stedbunden næring kan det søkes om fradeling av enkelt tomter.

I LNF-områder hvor det er tillatt med spredt fritidsbyggelse kan det søkes om fradeling av enkelt tomter.

Fradeling av festetomter med eksisterende hyttebebyggelse - til “uendret bruk” vil vanligvis bli tillatt dersom hytta var oppført lovlig som en fritidsbolig før ikrafttreden av Kommuneplanen av 2005.

Dispensasjon for fradeling i uregulert område innvilges kun i unntakstilfelle. Se plan- og bygningsloven § 19. Søknaden må være godt begrunnet fra søkers side, og naboer må varsles om at det søkes dispensasjon.

Regulerte områder:

Fradeling/opprettelse av eiendom - i henhold til reguleringsplan med godkjent tomtedeling, vil normalt være en ren formalitetsbehandling, så lenge det er innenfor planens bestemmelser, og ikke i konflikt med planformål (regulerings- / bebyggelsesplan).
Tillatelse til deling utover det planen viser krever, dispensasjon og/eller en endring av planen. Planendringer behandles politisk.

SÆRSKILT OM GRENSEJUSTERING:

Små endringer av grensen mellom eiendommer behandles ikke som delingssak, men kan løses som grensejustering under forutsetning av at det ikke kommer i konflikt med reguleringsmessige forhold. Ved ensidig overføring av kravet maks 5 % av arealet av den minst berørte eiendom og maks 10 % ved makeskifte. Se oppmåling

 HVA DELINGSSØKNAD SKAL INNEHOLDE:

1) Søknad med hjemmelshavers underskrift vedlagt kvittering for at naboene er varslet (standardskjema). Standard søknadsskjema anbefales benyttet.
Viktig: Legg ved en skriftlig redegjørelse med begrunnelse -formålet med søknaden.

2) Situasjonskart i målestokk 1:500/ 1:1000, event. bare kartbilag i egnet målestokk for enkle saker uten konsekvenser for bebyggelse.
Kart kan fås ved henvendelse til kommunen, kontakt Servicetorget, tlf 35 01 50 00. Oppgave over hvilke naboer som må varsles kan bestilles, sammen med situasjonskartet.
3) Situasjonskartet må kontrolleres og ønsket endring må tegnes inn av søker:
Søkeren må kvalitetssikre at kartet inneholder korrekt eiendomsinformasjon mht. naboforhold og eksisterende eiendomsgrenser.
Delingsforslag med tomtedeling/ nye grenselinjer må tegnes inn - ca. areal for parsell som søkes fradelt /grensejustert. For nye tomter skal det fremgå foreslått hus-/garasjeplasering i forhold til byggelinje mot vei, avstand til nabogrense m.m, biloppstillings- /snuplass med uteoppholdsareal og avkjørsel. (kvalitetskrav til tomt)

4) Forholdet til gjeldende plansituasjon må avklares før søknaden sendes inn. Legg gjerne med et utsnitt av gjeldende reguleringsplan eller henvis til hvilken plan som gjelder. Opplysninger om dette fås ved henvendelse til kommunen, Servicetorget på tlf 35 01 50 00.

5) Dersom det skal søkes om dispensasjon fra en plan, er det en forutsetning for grundig saksbehandling at søker anfører hvilke grunner som foreligger for søknaden.

6) Sikring av rettigheter:
Det skal med søknaden redegjøres for lovlig fremføring av vei, vann, avløpsledninger o. a. når annen eiendom berøres. Den nye eiendom skal ha disse rettighetene sikret i tinglyst avtale.

7) Tillatelser fra annen myndighet:

Avkjøringstillatelse til offentlig vei:
Søknad behandles av kommunen for kommunale veier, og av Statens vegvesen for riks- og fylkesveier. Søknaden oversendes av vår saksbehandler som en del av behandlingen av delingssaken, dersom dette ikke er gjort av søker selv.

Standard vilkår for private avkjørsler fra kommunal veg.

Jordlovsbehandling:
Søknad som krever tillatelse etter jordlovens §12 oversendes landbruksmyndighetene i kommunen for behandling. Søknaden oversendes av vår saksbehandler som en del av behandlingen av delingssaken.

Utslippstillatelse:
Fradeling av tomter for bebyggelse i områder uten mulighet for tilknytning til offentlig vann og avløp må ha godkjent utslippstillatelse. Søknaden må utarbeides av konsulent med nødvendige faglige kvalifikasjoner. Det må sendes egen søknad til kommunen om dette. Henvendelser vedr. utslippssøknader rettes til Miljøhygienisk avdeling i kommunen, tlf 35 01 50 00.

Annet

Fradeling/grensejustering til annet formål enn det den gjeldende planen legger opp til, vil normalt ikke bli tillatt - eller vil kreve dispensasjonsbehandling. Justeringen må ikke redusere kvaltetskravene til boligeiendommer for/med bebyggelse. Det skal f.eks være 4 meter mellom bebyggelsen og eiendomsgrensa. Uteareal på tomta skal gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. sikre forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l.


Saksbehandlingen går raskere dersom søknaden er godt forberedt.


SAKSBEHANDLINGSTID OG GEBYR FOR SAKSBEHANDLINGEN:

Saksbehandlingstid:
Saksbehandlingstiden etter at fullstendig søknad er mottatt vil bli behandlet innen 12-uker, noe avhengig av om søknaden inneholder dispensasjonssøknad fra gjeldende plan, eller om tillatelse fra annen myndighet må foreligge. (Jordlov - Veglov - Utslippstillatelse)

Gebyr:
Se vårt gebyrregulativ.

Dispensasjonsøknad

Dispensasjon krever grunngitt søknad. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon.Det kan søkes dispensasjon fra reglene i plan- og bygningslov, forskrifter, reguleringsplaner, kommuneplaner osv.

Begrunnelse for dispensasjonssøknaden
Det må foreligge tungtveiende grunner for å gi dispensasjon. Dispensasjoner i forhold til planbestemmelser må ses i forhold til de offentlige hensyn en plan skal ivareta, dvs ressurs- eller arealdisponeringshensyn. Dispensasjonen må ikke stride imot intensjonene i planen. Det samme gjelder der det søkes dispensasjon fra lov/forskrift. Søkers økonomiske forhold skal det ikke legges vekt på, og det kan kun unntaksvis legges vekt på sosiale hensyn.

Naboer må varsles om at det søkes dispensasjon og hvilke regler det søkes dispensasjon fra. (Det er altså ikke nok å varsle naboene om selve tiltaket.)
Søknaden må ellers være best mulig begrunnet og det er søker som har ansvar for begrunnelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det foreligger tungtveiende grunner, så har ikke søker automatisk krav på dispensasjon. Dispensasjon er en unntaksbestemmelse og dette må vurderes i hvert enkelt tilfelle.

Orientering om saksbehandlingen
Før vedtak blir fattet skal aktuelle statlige og regionale myndigheter ha tid til å uttale seg. Fylkeskulturvernmyndighetene kan kreve 3 mnd. uttalefrist, og de kan kreve at saken skal befares på barmark. I så fall må dette avventes.
Det kan være aktuelt med forhåndskonferanse før saken tas opp til behandling. I så fall tar vi kontakt ved oppstart av saksbehandlingen.

Behandlingstid
Administrativ behandling: Vanlig saksbehandlingstid er 2 - 4 mnd. fra vi har mottatt fullstendig søknad.
Saken behandles vanligvis administrativt.

Politisk behandling: Vanlig saksbehandlingstid forlenges med 1 mnd.
Dersom saken er av prinsipiell karakter eller har momenter ved seg som gjør at politiske utvalg, Teknisk utvalg og/eller Landbruk og viltutvalget må behandle saken. 

Uttalelse fra statlig myndighet: Fylkeskulturvernmyndighetene kan kreve lengre tid på sin vurdering. I såfall vil saksbehandlingstiden forlenges ytterligere.

Gebyr/kostnader
For behandling av dispensasjonssaker skal det betales behandlingsgebyr i henhold til kommunens gebyrregulativ vedtatt av kommunestyret.

Eventuelle kostnader med Fylkeskulturvernmyndighetens befaring dekkes av søker.

NB! Dersom dispensasjonssøknaden er foranledningen til en bygge- eller delingssøknad, vil det påløpe behandlingsgebyr også for bygge-/delingssøknaden når denne blir behandlet.



picture2

Utviklet av Sem & Stenersen Prokom AS